- 1.Γενικά
- Με το άρθρο 15 §§ 1-10 του ν. 4013/2011 συνιστώνται Επιτροπές Διακανονισμού για τις εμπορικές μισθώσεις ως εξωδικαστικό όργανο επίλυσης διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων.
- Οι Επιτροπές είναι τριμελείς και εδρεύουν και λειτουργούν στην έδρα κάθε περιφερειακής ενότητας. Ήδη, με απόφαση του αντιπεριφερειάρχη Χανίων, έχει συσταθεί η επιτροπή και έχει ξεκινήσει τη λειτουργία της στην έδρα της Περιφερειακής Ενότητας Χανίων.
- 2. Αρμοδιότητα – Υπαγόμενες μισθώσεις
- Η Επιτροπή Διακανονισμού είναι αρμόδια για την εξώδικη επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται μέσα στα όρια της οικείας περιφερειακής ενότητας.
- Στην αρμοδιότητα των επιτροπών υπάγονται:
- οι μισθώσεις που εμπίπτουν στις διατάξεις του π.δ. 34/1995.
- από τις εξαιρούμενες από το π.δ. 34/1995 μισθώσεις υπάγονται:
α. οι μισθώσεις στις οποίες το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικοτροφείο,
β. οι μισθώσεις χώρων εντός περιοχών λιμένων ή αεροδρομίων,
γ. οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων,
δ. οι μισθώσεις χώρων εντός νεκροταφείων,
ε. οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων,
στ. οι μισθώσεις εντός χώρων που ανήκουν στα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα,
ζ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990,
η. οι μισθώσεις σχολικών κυλικείων και οι μισθώσεις ακινήτων ιδιοκτησίας της ανώνυμης εταιρείας «Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων Ανώνυμη Εταιρεία»,
θ. οι μισθώσεις χώρων που χρησιμοποιούνται ως κυλικεία ή για την εγκατάσταση διαφημίσεων, οι οποίοι βρίσκονται σε κάθε είδος αθλητικά κέντρα και γυμναστήρια, τα οποία ανήκουν κατά κυριότητα ή επικαρπία ή χρήση στο Δημόσιο ή σε οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, σε αθλητικά σωματεία ή ενώσεις αυτών, ανεξαρτήτως αν λειτουργούν ως υπηρεσίες αυτών ή ως νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου. Η παρούσα παράγραφος εφαρμόζεται και στις υφιστάμενες την 5η Αυγούστου 1991 μισθώσεις των χώρων αυτών.
- οι μισθώσεις που υπάγονται στις ρυθμίσεις του π.δ. 715/1979 (μισθώσεις ακινήτων των ΝΠΔΔ) και
- οι μισθώσεις ακινήτων για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών.
Να σημειωθεί ότι με το άρθρο 21 του ν. 4002/2011 (ΦΕΚ 180 Α/22.8.2011) μειώθηκαν τα μισθώματα των μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην § 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995, όπως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 και πριν τη συμπλήρωσή του με την § 1α του άρθρου 50 του ν. 3943/2011. Οι διατάξεις του νέου νόμου και του άρθ. 21 ν. 4002/2011 ισχύουν παράλληλα, αφού η εφαρμογή της μίας δεν αποκλείει την εφαρμογή της άλλης.
Δεν υπάγονται στην Επιτροπή οι μισθώσεις κατοικιών (κύριας και δευτερεύουσας), ούτε οι αγρομισθώσεις, ούτε οι μισθώσεις περιπτέρων.
- 3. Προϋποθέσεις υπαγωγής της διαφοράς στην Επιτροπή
- Η Επιτροπή επιλαμβάνεται των υποθέσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της κατόπιν ενυπόγραφης αναφοράς ενός τουλάχιστον των εμπλεκόμενων μερών.
- Προϋπόθεση για το παραδεκτό της αναφοράς είναι i) να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους ή από την τελευταία προσφυγή στη διαμεσολάβηση του ν. 3898/2010 (Α΄ 211), καθώς ii) και η προηγούμενη έγγραφη όχληση για αναπροσαρμογή χωρίς ανταπόκριση για την αυτή μίσθωση.
- Προσφυγή στην Επιτροπή μπορεί να γίνει ακόμα κι αν στο μισθωτήριο προβλέπεται τρόπος αναπροσαρμογής του μισθώματος.
- Η υποβολή της αναφοράς δεν διακόπτει ούτε αναστέλλει τις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες για την άσκηση ενδίκου βοηθήματος.
- 4. Διαδικασία ενώπιον της Επιτροπής
- Η έναρξη της διαδικασίας για επίτευξη συμβιβασμού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αναφοράς.
- Το αίτημα του προσφεύγοντος είναι να επιληφθεί η επιτροπή της για την αναπροσαρμογή (μείωση ή αύξηση) του μισθώματος της συγκεκριμένης μίσθωσης σε ορισμένο ποσό.
- Η Επιτροπή εξετάζει αντικειμενικά και αμερόληπτα τις υποθέσεις που άγονται ενώπιον της με βάση την αρχή της εκατέρωθεν ακρόασης, κατά τρόπο ώστε να παρέχεται η δυνατότητα σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να εκφράζουν εγγράφως ή προφορικά τις απόψεις τους και να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς και τα έγγραφα που προσκομίζει το άλλο μέρος.
- Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να παρίστανται στην Επιτροπή μετά η δια δικηγόρου.
- Επειδή το μίσθωμα είναι διαιρετή παροχή, αν υπάρχουν περισσότεροι εκμισθωτές ή μισθωτές, δεν είναι υποχρεωτικό ο συμβαλλόμενος να αναφέρεται απέναντι σε όλους τους αντισυμβαλλομένους του αλλά μπορεί να αναφέρεται μόνον απέναντι σε έναν ή σε ορισμένους από αυτούς.
6.1. Αν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος συντάσσεται πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νόμιμους εκπροσώπους τους ή τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους, επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.
6.2. Αν δεν επιτευχθεί συμβιβασμός, η Επιτροπή εκδίδει πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη, το οποίο εκφράζει την εκτίμηση της επί της υποθέσεως, καθώς και τη γνώμη της τυχόν μειοψηφίας. Το πόρισμα της Επιτροπής λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα.
6.3 Εντός είκοσι (20) εργάσιμων ημερών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας διακανονισμού και εφόσον δεν έχει επιτευχθεί συμβιβασμός η Επιτροπή υποχρεούνται να εκδώσει πόρισμα.
6.4. Η παράσταση του άλλου μέρους, ενώπιον της Επιτροπής δεν είναι υποχρεωτική. Αν κάποιο από τα μέρη δεν εμφανισθεί ή δεν συμπράξει, δεν μπορεί να επέλθει συμβιβασμός και επομένως η Επιτροπή εκδίδει απλώς πόρισμα.
- Συνέπεια του συμβιβασμού είναι ότι επέρχεται τροποποίηση του σχετικού όρου του μισθωτηρίου που αφορά το μίσθωμα, δεσμευτική για τα μέρη που συμβλήθηκαν.